Karaburun’da Tarla Alırken Yapılması Gereken 7 Kontrol
Karaburun’da Tarla Alırken Yapılması Gereken 7 Kontrol
Karaburun’daki tarla ilanlarında genellikle aynı ifadeler kullanılıyor: “Yolu var”, “denizi görüyor”, “üç dönümün üzerinde” veya “yüzde 5 imar hakkı var.”
Bu cümlelerin hiçbiri tek başına satın alma kararı vermek için yeterli değil. Tapuda aynı nitelikte görünen iki tarla; ulaşım, yapılaşma koşulları, koruma kararları ve gerçek kullanım değeri bakımından birbirinden tamamen farklı olabilir.
Karaburun’da bir tarla almadan önce şu yedi başlığın kontrol edilmesi gerekir.
1. Tapu kaydı ve mülkiyet yapısı
İlk olarak taşınmazın yüzölçümü, niteliği, malik bilgileri ve hisse oranları incelenmeli. Parsel tek kişiye mi ait, hisseli mi? İpotek, haciz, irtifak hakkı veya başka bir takyidat var mı?
Hisseli bir tarlada size arazinin belirli bir köşesinin gösterilmesi, o bölümün hukuken size ait olduğu anlamına gelmeyebilir. Resmî bir paylaşım yoksa satın alınan şey gösterilen bölüm değil, parselin tamamındaki hissedir.
2. Parselin hangi plan kapsamında kaldığı
Tapuda “tarla” yazması, parselin tabi olduğu planı göstermez.
Taşınmazın planlı veya plansız alanda bulunması, Özel Çevre Koruma Bölgesi içinde kalması ya da farklı bir kullanım kararına tabi olması uygulanacak kuralları değiştirebilir.
Planlar askıya çıkabilir, değişebilir veya mahkeme kararıyla iptal edilebilir. Eski tarihli bir plan notu bugünkü durumu göstermeyebilir. Bu nedenle parselin güncel plan durumu ilgili idareden doğrulanmalıdır.
3. Görünen yol ile kadastral yol
Arazide bir patika bulunması, araçla parsele gidilebilmesi veya uydu görüntüsünde yol görünmesi; parselin kadastral yola cephesi olduğunu göstermez.
Yolun kadastro kayıtlarında bulunup bulunmadığı, parselin bu yola doğrudan cephesi ve yolun fiilen kullanılabilir durumda olup olmadığı ayrı ayrı kontrol edilmeli.
Kadastral yolu bulunan ancak yolu açılmamış bir parsel olabilir. Yıllardır kullanılan bir yol da kadastro kayıtlarında bulunmayabilir. Bu fark hem yapılaşma değerlendirmesini hem de tarlanın kullanımını ve değerini etkiler.
4. “Üç dönüm” ve “yüzde 5” meselesi
Bir tarlayı “üç dönümün üzerinde” veya “yüzde 5 imar hakkı var” diyerek pazarlamak doğru değil.
Belirli bir büyüklüğün üzerinde olmak tek başına yapı hakkı oluşturmaz. Yüzde 5 hesabı da otomatik konut hakkı değildir.
Örneğin 5.000 metrekarelik bir parselin yüzde 5’i matematiksel olarak 250 metrekaredir. Ancak uygulanabilecek alan; yürürlükteki plan, yapının amacı, arazi sınıfı, çekme mesafeleri ve kurum görüşleriyle birlikte belirlenir.
Kişisel kullanım amacıyla yapılmak istenen villa ile tarımsal üretime hizmet eden yapı da aynı şey değildir.
5. Tarım sınıfı ve İl Tarım görüşü
Tapuda iki taşınmazın da “tarla” yazması, aynı tarımsal sınıfta olduklarını göstermez.
Tarım arazileri; mutlak tarım, özel ürün, dikili tarım veya marjinal tarım arazisi olarak sınıflandırılabilir. Bu ayrım, arazinin kullanımı ve tarımsal amaçlı yapı talepleri bakımından önemlidir.
Arazi sınıfı masa başında tahmin edilmez. Gerekli durumlarda İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün incelemesi ve görüşü aranır. Çevrede evlerin bulunması da tek başına emsal değildir; o yapılar farklı tarihte veya farklı koşullarla yapılmış olabilir.
6. Sit, koruma ve zeytinlik durumu
Parsel; doğal sit, arkeolojik sit, Özel Çevre Koruma Bölgesi, koruma amaçlı plan veya zeytinlik mevzuatı kapsamında kalabilir.
“Sit varsa hiçbir şey yapılamaz” demek de “tapuda tarla yazıyor, sorun olmaz” demek de doğru değildir. Sit türü, derecesi, yürürlükteki plan ve kurul kararları birlikte değerlendirilir.
Zeytin bulunan parsellerde tapu niteliğinin yanında fiilî durum, 3573 sayılı Kanun ve kurum görüşleri de dikkate alınır. Ağaçların kesilmesi veya sökülmesi ayrıca izne tabi olabilir.
7. Arazinin fiziksel ve ekonomik gerçeği
Resmî kontroller olumlu görünse bile araziyi yerinde görmeden sağlıklı bir değerleme yapılamaz.
Eğim, parsel şekli, yol cephesi, giriş imkânı, sınırlar, istinat duvarı ihtiyacı, elektrik ve suya erişim, rüzgâr yönü ve manzaranın kapanma ihtimali birlikte değerlendirilmelidir.
Eğimli bir arazi iyi manzaraya sahip olabilir fakat yol, temel, istinat duvarı ve zemin düzenlemesi ciddi maliyet çıkarabilir. Bu nedenle fiyatı yalnızca toplam metrekareye bölerek değerlendirmek doğru sonuç vermez. Aynı mahallede, hatta yan yana duran iki parselin metrekare değeri farklı olabilir.
Önce dosya, sonra arazi, en son fiyat
Karaburun’da tarla alırken ilk soru “Kaç metrekare?” olmamalı. Önce ne satın aldığınızı, hangi koşullara tabi olduğunu ve gerçekte nasıl kullanılabileceğini anlamanız gerekir.
Bir ada-parsel numarasına bakıp “alınır” veya “buraya ev yapılır” demek kolay. Doğru olan, satın aldıktan sonra karşınıza çıkabilecek sorunları satın almadan önce görünür hâle getirmektir.
Uğur Özsoy
Premium Estate Gayrimenkul Danışmanı
0532 260 69 17